Interrupción de la prescripción ante la existencia de defectos de construcción.
La aparición de defectos de construcción supone una situación muy delicada, debido tanto a la incomodidad y frustración que genera en el comprador, como la necesidad de asesorarse convenientemente sobre qué decisiones tomar o qué pasos dar cuando la promotora-vendedora no responde haciéndose cargo para solucionarlos adecuadamente. Los plazos de garantía establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), dependiendo del tipo de daño de que se trate:
- Diez años para defectos de cimentación y estructura. En concreto, relaciona la LOE a aquellos daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Tres años para defectos de habitabilidad, es decir, para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- Un año para defectos de terminación y acabado, señalándose como responsable de los mismos al constructor de la edificación.
Antes de nada, reiteramos la imperiosa necesidad de encargar la elaboración de un informe pericial cuando aparecen los vicios o defectos para verificar si estamos ante un defecto estructural, de habitabilidad o de terminación o acabado.
Hay que tener muy presente que el plazo de prescripción que establece la LOE para reclamar la reparación de los daños materiales provocados por los vicios o defectos es de 2 años contados desde que se produzcan los mismos. De esta forma, tendremos que valorar con anterioridad a la interposición del procedimiento si interrumpe la prescripción y frente a qué agentes de la construcción en función de las conclusiones del dictamen pericial.
Lo pleitos derivados de estas cuestiones son eminentemente técnicos, lo que hace que la participación de los peritos sea obligada, y la elaboración de estos de los informes y sus conclusiones es un proceso laborioso, todo ello encaminado a desentrañar las causa y determinar la imputación de responsabilidades, para lo cual es aconsejable para interrumpir el plazo de prescripción, y evitar sustos, requerir extrajudicialmente a todos los agentes que hayan intervenido en el proceso constructivo.
Con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación se dio carta de naturaleza legal a la responsabilidad solidaria de los agentes intervinientes pero dejando claro que en materia de defectos constructivos la responsabilidad es personal e individualizada y, única y exclusivamente, cuando sea imposible determinar quién o quiénes son los sujetos responsables y el porcentaje de participación que corresponde a cada uno, se condenará de forma solidaria.
Respecto a la interrupción de la prescripción, en el ámbito de la responsabilidad contractual opera el artículo 1974.1 del Código Civil según el cual, cuando se interrumpe la prescripción de la acción en una obligación solidaria, aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores. Es el fenómeno denominado «propagación de la solidaridad». En el ámbito de la edificación se aplicaba el citado precepto hasta que la relevante sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2003 (Sentencia 223/2003) matizó que no podía extenderse la aplicación del artículo 1974.1 del Código Civil a la solidaridad impropia, sin perjuicio de aquellos casos en los que por razones de conexidad o dependencia, pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción, siempre que el sujeto en cuestión haya sido también demandado.
La sentencia del Tribunal Supremo de 22 de junio de 2020 en la que los compradores de una vivienda unifamiliar demandaron al promotor, al arquitecto y al aparejador ante la aparición de determinados defectos constructivos. A pesar de que habían transcurrido más de dos años desde la interposición de la demanda, los compradores-demandantes enviaron un burofax a la empresa promotora interrumpiendo la prescripción, pero no lo hicieron respecto al arquitecto y al aparejador codemandados.
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia consideró que la reclamación extrajudicial, interrumpiendo la prescripción efectuada al promotor era suficiente para entender interrumpida la misma frente al arquitecto y al aparejador por haber tenido conocimiento de la misma, condenando solidariamente a todos los agentes demandados. Sin embargo, la Audiencia Provincial consideró que el burofax enviado al promotor no era suficiente para considerar que la prescripción quedaba interrumpida frente al arquitecto y al aparejador a pesar de reconocer que ambos habían conocido de la reclamación extrajudicial enviada al promotor y eran conscientes de los defectos existentes.
Ante la resolución de segunda instancia, los compradores interpusieron recurso de casación, considerando el Tribunal Supremo que el burofax enviado al promotor era suficiente para entender interrumpida la prescripción frente al arquitecto y al aparejador debido al conocimiento que éstos tuvieron de dicho burofax, habiendo incluso llegado a personarse en las viviendas para inspeccionar los desperfectos y emitir un informe, de tal forma que la situación no les era desconocida como dependientes del promotor.
A la vista de lo anterior, y como decíamos, para evitar sustos innecesarios, desde Construlegal aconsejamos que, ante la más mínima duda, se proceda a interrumpir la prescripción frente a todos los agentes de la construcción, para así analizar y evaluar con calma las conclusiones de los informes periciales y dirigir la demanda contra los verdaderos responsables, teniendo presente, y que en todo caso, la LOE atribuye responsabilidad solidaria en todo caso a las promotoras inmobiliarias.
Si se han pasado los plazos establecidos en la LOE, no todo está perdido, ya que aunque hayan transcurrido los plazos de garantía de la LOE para el vicio o defecto de que se trate, los compradores pueden reclamar al promotor inmobiliario por incumplimiento del contrato de compraventa, siendo en ese caso el plazo de prescripción de 5 años desde la firma del contrato si éste es posterior al 7 de octubre de 2015 y de 15 años si es anterior a dicha fecha.