Abandono de la obra por parte del constructor.
La edificación es una actividad dinámica, compleja y que implica la interrelación de varios profesionales para alcanzar el fin perseguido de dar forma y finalizar un determinado proyecto arquitectónico. Las relaciones entre los agentes de la construcción en ocasiones no son todo lo pacíficas que debieran y surgen fricciones que hay que saber manejar llegado el momento.
Es habitual que esas disensiones surjan entre promotor y constructor, especialmente cuando este último abandona la obra por diferentes motivos: impago de certificaciones, desavenencias con la propiedad o con la dirección facultativa… Llegados a este punto, se entra en una espiral que debe intentar manejarse con frialdad y dando los pasos adecuados de cara a la imputación de responsabilidades posteriormente.
En primer término, acudiremos al contrato de ejecución de obra suscrito para comprobar si se ha previsto esta circunstancia. Si bien, cada caso es diferente y tiene sus propias especificidades, los pasos más comunes a seguir por el promotor, con la intervención de la dirección facultativa, en su caso, son los siguientes:
1.- Tan pronto se produzca el abandono de la obra se realizará un Acta Notarial para dejar constancia del estado de las obras en ese momento. El Notario acudirá a las obras para tomar las fotografías que revelen el estado actual de las mismas y las incorporará al acta que elabore.
2.- Enviar inmediatamente un burofax al constructor a fin de que, en un plazo razonable pero breve retorne a la obra y retome la ejecución de los trabajos. En esta notificación se advertirá que en caso de no atender el requerimiento en el plazo indicado, se dará por resuelto el contrato por incumplimiento del contratista y cualquier material o herramienta que hubiera todavía en la obra se entenderá abandonado, quedando liberado el promotor para contratar la continuación con un tercero y reservándose las acciones que procedan contra el constructor para exigirle los daños y perjuicios que el abandono de la obra le pueda ocasionar.
3.- La dirección facultativa deberá igualmente levantar acta de la suspensión de la obra, del estado en que se encuentran en ese momento cada una de las partidas ejecutadas, el porcentaje que queda para finalizar las mismas, las instrucciones que conviene trasladar al promotor de cara a la seguridad de las obras e instalaciones…
4.- Antes de que se vuelvan a iniciar de nuevo los trabajos con otra empresa constructora, el propietario debe encargar la realización de un dictamen pericial a fin de dejar constancia de la cantidad de obra ejecutada, las pendientes de ejecutar, el estado de las obras e instalaciones, posibles defectos y el presupuesto de reparación en su caso. De esta forma quedarán perfectamente acreditados los daños y perjuicios a reclamar al constructor que ha abandonado las obras.
5.- Si de manera extrajudicial no es posible solventar la controversia con el constructor, al propietario no le quedará más remedio que promover un procedimiento judicial para que se declare judicialmente la resolución contractual, reclamando en el mismo los daños y perjuicios que el abandono de obra le haya ocasionado.
Sentado lo anterior, hemos de destacar que la jurisprudencia ha establecido que el promotor inmobiliario, como profesional de la construcción, debe prever todos los avatares que pueden producirse durante el proceso constructivo, entre ellos que tenga que sustituir al constructor como consecuencia de su declaración en concurso de acreedores, por abandono de la obra…
En este sentido, debemos recordar que la fecha de entrega de las viviendas pactadas en los contratos de compraventa entre el promotor y los compradores no se ven alteradas por este motivo, y en caso de retraso, el promotor deberá indemnizar a los compradores por los daños y perjuicios que el retraso les provoque. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2012 (sentencia nº 643/2012):
“el vendedor no puede escudarse en el incumplimiento de la contrata respecto a él, porque le es imputable frente al comprador por haberla elegido, es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales sujetas a su control, no externo, imprevisible o inevitable (fuerza mayor)”.
En otras palabras, y aunque en la práctica los promotores suelen siempre alegar por inercia frente a los compradores fuerza mayor, en la realidad están obligados a indemnizarles por el retraso que padezcan a pesar de que la empresa constructora sea sustituida durante el proceso de la edificación por causa no imputable al promotor. 
Los Tribunales consideran que esa situación entra dentro del riesgo empresarial del promotor-vendedor, sin que pueda trasladar el mismo a los compradores-consumidores.
En nuestro departamento especializado en Derecho Inmobiliario, CONSTRULEGAL, cuenta con los profesionales que le asesorarán y acompañarán en la gestión de esta situación especialmente delicada como es un abandono de obra.
González Seoane Abogados crea su departamento de Derecho de la Construcción e Inmobiliario: CONSTRULEGAL.
Fruto de la unión de sinergias de profesionales relacionados con el mundo de la construcción y los profesionales de González Seoane Abogados, tras numerosos años de estrecha colaboración, se crea un departamento especializado, CONSTRULEGAL, con el fin de proporcionar un servicio integral a los distintos intervinientes del proceso de la construcción.
El sector de la construcción y el mundo jurídico, están íntimamente relacionados, y se complementan, y conscientes de ello, desde CONSTRULEGAL contamos con un equipo de profesionales que permite que determinadas cuestiones se resuelvan de una forma única, y sobre todo eficaz. Estas dos facetas se coordinan para dar a nuestros clientes el mejor servicio integral en cualquier lugar de España o en el extranjero.
Nuestro método de trabajo se basa en el estudio previo de cada caso y que el cliente esté informado en todo momento de los costes y trámites a seguir en cada fase. Este objetivo se alcanza al ser un equipo multidisciplinar, que asume la problemática del cliente de forma integral, dando especial importancia a la denominada abogacía preventiva: EVITAR PROBLEMAS TÉCNICO JURIDICOS a nuestros clientes. Todo ello sin olvidar la importancia que se ha de dar a las negociaciones para evitar los largos y costosos procedimientos judiciales, lo que otorga un mayor valor añadido a nuestra actuación profesional, una vez surgido el problema. Si esta fase de actuación tampoco da el resultado esperado, contamos con un fuerte equipo de abogados que pondrá en marcha los medios técnicos y humanos necesarios para defender los intereses de nuestro cliente y tratar de obtener el mejor resultado, con el apoyo de técnicos en materia constructiva que dotaran de los correspondientes informes periciales con rigor, tan importantes en el proceso judicial.
CONSTRULEGAL le da soporte integral en materia de Derecho de la Construcción: Defectos Construcción, Responsabilidad Profesional y Negligencias, Responsabilidad decenal y vicios en la construcción, Reclamación de daños o indemnización por ruina.
Contribuimos al desarrollo y fomento de empresas del sector de la construcción, tanto promotoras, como contratistas en los siguientes aspectos:
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– Diferentes formas de contratación.
Nuestro equipo de profesionales le dará el asesoramiento integral durante todo el proceso constructivo, desde su nacimiento, la proyección, posterior replanteo, y durante todo el desarrollo de esta hasta su finalización con el acta de recepción, y finalmente con la entrega.
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