Publicado el Texto Refundido de la Ley Concursal
El 7 de mayo de 2020 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (TRLC). EL TRLC entrará en vigor el 1 de septiembre de 2020 y, entre otras normas, derogará la vigente Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal (LC) y algunas –aunque no todas– de sus disposiciones adicionales y finales.
Tiene como objetivo el regularizar, aclarar y armonizar las diferentes reformas que ha sufrido la Ley Concursal, de 2003, suscitando incluso problemas en su lectura, interpretación e incluso la comprensión de la lógica interna del sistema concursal.
La nueva redacción no se limita solo a reordenar, sino también a redactar los artículos de modo que, sin alterar el contenido, sean fáciles de comprender y de aplicar, así como eliminar contradicciones y duplicidades. Por otra parte, facilitará las reformas de forma más ordenada, como la que está pendiente por la transposición la Directiva (UE) 2019/1023, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, previsiblemente a mediados del próximo año, que tiene como finalidad establecer mecanismos de alerta ante el riesgo de insolvencia, dar una regulación más completa y coherente a los procesos de reestructuración preventiva de las deudas, simplificar el derecho concursal, aumentar la eficiencia, aligerar costes, y ampliar las posibilidades de obtención del beneficio de liberación de deudas.
El TRLC no supone la derogación de las medidas concursales urgentes que se han aprobado con ocasión de la crisis del COVID-19, como el Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, por lo que temporalmente convivirán ambas normas.
Esta nueva norma se compone de 752 artículos, divididos en tres libros:
Libro I: Del concurso de acreedores.
Libro II: Del derecho preconcursal.
Libro III: De las normas de derecho internacional privado.
Según el preámbulo de la norma se extrae que este texto refundido se basa en el principio de seguridad jurídica, por ello:
“(…) el texto refundido se divide en tres libros: el primero, el más extenso, está dedicado al concurso de acreedores. Pero el lector del texto pronto comprobará que, en la distribución de la materia entre los distintos títulos de que se compone este primer libro, existen diferencias importantes con la sistemática de la Ley 22/2003, de 9 de julio.”
Así, por ejemplo, hay un título específico sobre los órganos del concurso, dividido en dos capítulos, uno dedicado al juez del concurso y otro a la administración concursal; hay, al igual que en la Propuesta de Anteproyecto de Ley Concursal de 1995, un título sobre la masa activa y otro sobre la masa pasiva; hay un título sobre el informe de la administración concursal; hay un título propio para el pago de los créditos a los acreedores; y un título sobre publicidad. Esta nueva sistemática ha supuesto el traslado y la recolocación de muchas normas contenidas en títulos diferentes de la Ley Concursal. Entre otros muchos ejemplos significativos, en el título IV, dedicado a la masa activa, no solo se incluye lo relativo a la composición de esa masa o lo relativo a la conservación de la misma, sino también las reglas generales de enajenación de los bienes y derechos que la componen, muchas de ellas ahora contenidas en el título sobre liquidación; el régimen de la reintegración de la masa, procedente del título sobre los efectos de la declaración de concurso; el régimen de la reducción de la masa; y la regulación de los créditos contra la masa, que se enumeraban en aquella parte de la ley que tenía por objeto la composición de la masa pasiva, incluidas las especialidades en caso de insuficiencia de la masa para hacer frente a dichos créditos, materia de la que se ocupaba el título dedicado a la conclusión del concurso.
Las normas concursales generales se integran en los doce primeros títulos de este libro. Simultáneamente, se han excluido de esos títulos aquellas normas especiales que estaban dispersas por el articulado, sin distraer al aplicador del derecho con aquellas particularidades de ámbito más o menos restringido. En el título XIV, que es el título final de este libro I, se han agrupado, junto con el concurso de la herencia, las especialidades del concurso de aquel deudor que tenga determinadas características subjetivas u objetivas.
El libro II está dedicado a ese otro derecho de la crisis que es alternativo – y, en ocasiones, previo- al derecho tradicional de la insolvencia. Este segundo libro se divide en cuatro títulos independientes: el primero, procedente del artículo 5 bis, tiene como objeto la comunicación de la apertura de negociaciones con los acreedores; el segundo, se ocupa de los acuerdos de refinanciación, cuyo episódico régimen, tan trabajosamente diseñado por el legislador, adquiere ese mínimo de unidad y autonomía que todos reclamaban; el tercero es el relativo a los acuerdos extrajudiciales de pago, cuya disciplina se ha añadido a la Ley Concursal por la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, modificado por la Ley 25/2015, de 28 de junio; y el último se ocupa de las especialidades del concurso consecutivo, sea a un acuerdo de refinanciación, sea a un acuerdo extrajudicial de pagos. Se ha optado por mantener la terminología de esos nuevos instrumentos legales por ser la incorporada al anejo A del Reglamento (UE) 2015/848, del Parlamento y del Consejo, de 20 de mayo de 2015, sobre procedimientos de insolvencia.
Pero la elaboración de este libro ha sido, probablemente, la de mayor dificultad técnica: dificultad por las reconocidas deficiencias, incluso terminológicas, del régimen de estos «expedientes» o «procedimientos». Quizás sea aquí donde los límites de la refundición resultan más patentes: no faltarán quienes consideren que el Gobierno hubiera debido aprovechar la ocasión para clarificar más el régimen jurídico aplicable a esos institutos y, en especial, del régimen aplicable a los acuerdos de refinanciación – un régimen más preocupado por la consecución de determinados objetivos que por la tipificación institucional- , solventando las muchas dudas que la aplicación de las normas legales ha permitido identificar. Sin embargo, en la refundición de esas normas se ha procedido con especial prudencia para evitar franquear los límites de la encomienda, pues la delegación para aclarar no es delegación para reconstruir sobre nuevas bases las instituciones.
En fin, en el libro III se incluyen las normas de derecho internacional privado que hasta ahora contenía el título IX de la Ley Concursal. La razón de la creación de este último libro se encuentra en el ya citado Reglamento (UE) 2015/848. A diferencia del Reglamento (CE) 1346/2000, del Consejo, de 29 de mayo de 2000, el nuevo Reglamento, es de aplicación no solo a los concursos de acreedores, sino también a los «procedimientos» que el texto refundido agrupa en el libro II. Existen normas del derecho internacional privado de la insolvencia, hasta ahora circunscritas al concurso de acreedores, que deberán aplicarse a los acuerdos de refinanciación y a los acuerdos extrajudiciales de pagos, por lo que la coherencia sistemática exigía esta posposición”.
Se extrae de este preámbulo que, un elevado número de artículo se han redactado de nuevo, para precisar, sin alterar el contenido, cuál es la interpretación de la norma. En el texto refundido se dedica un artículo a cada materia, evitando que un mismo precepto se ocupe de heterogéneas o distintas cuestiones y, al mismo tiempo, el epígrafe de cada artículo intenta anticipar el objeto de la norma. En casos concretos, un solo artículo de la Ley Concursal ha dado lugar a todo un capítulo o a toda una sección.
Así, el artículo 5 bis de la Ley Concursal, sobre comunicación de negociaciones con los acreedores; el artículo 64, sobre los efectos de la declaración de concurso sobre los contratos de trabajo; el artículo 100, sobre contenido de la propuesta de convenio; el artículo 149, sobre reglas legales en materia de liquidación de la masa activa; el artículo 176 bis, sobre especialidades de la conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa; o el artículo 178 bis, sobre el beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho. Un caso particular es el artículo 71 bis, sobre el régimen especial de rescisión de determinados acuerdos de refinanciación, y de la disposición adicional cuarta, sobre homologación de esos acuerdos, que han dado lugar a todo un título.
En definitiva, el Texto Refundido es un paso más en la historia de nuestro Derecho Concursal, y que habrá que analizar y estudiar en detalle de cara a una mayor y mejor comprensión de su contenido respecto del Derecho vigente. Sin embargo, como ya se ha adelantado, no será un texto definitivo, ni siquiera para los próximos meses.
En este sentido, en relación a la oportunidad de su publicación y atendiendo a la situación en la que nos encontramos, es bueno recordar unas palabras del Profesor Olivencia que respecto a las primeras reformas de la LC con motivo de la crisis económica afirmaba lo siguiente:
“(…) La LC responde al Derecho “normal” de tratamiento de una situación patrimonial anómala; la crisis es una situación excepcional, generalizada, extendida como una epidemia o una pandemia, que provoca insolvencias en los patrimonios individuales con un efecto “dominó”, contaminante, transmisible en cadena. Como tal, la crisis no se contiene ni se trata con el Derecho “normal”; exige un Derecho excepcional, extraordinario y transitorio, como es el fenómeno que integra el supuesto de hecho de las normas de excepción. (…)”
Si necesita más información o ayuda en materia concursal, en González Seoane Abogados, contamos con profesionales expertos en Derecho Mercantil, que le guiarán y defenderán sus intereses de una manera óptima.
BREVES APUNTES DEL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY CONCURSAL Y NOVEDADES DEL MISMO
El concurso de acreedores exprés, una solución eficaz para las pymes tras el Covid-19.
Desde González Seoane abogados, teniendo presentes a todos aquellos empresarios que han creado riqueza para el conjunto de la sociedad, y conscientes de la grave situación en la que nos encontramos, desde nuestro departamento de Derecho Concursal ponemos a su disposición una herramienta para que puedan en el futuro seguir emprendiendo y generando riqueza.
La situación de insolvencia que está generando la crisis del Covid19 en la pequeña y mediana empresa, es más que evidente, y ello requiere de respuestas legales eficaces. La actual Ley Concursal, permite articular mecanismos de disolución exprés de sociedades insolventes por causa objetivas, sin que ello suponga un estigma o punto final a la iniciativa empresarial futura de quien ha demostrado ser un buen empresario.
Cuando una empresa es insolvente y no puede hacer frente al pago de sus obligaciones de manera generalizada, está obligada presentar concurso de acreedores, de lo contrario, además de incurrir en responsabilidad, estaría expuesto a que un acreedor pueda instar un concurso necesario a su empresa, con las consecuencias negativas que de ello se puede derivar.
Teniendo en cuenta la realidad actual, cobra especial sentido la figura prevista del artículo 176 bis.4 de la Ley Concursal, que prevé para empresas carentes de activos realizables articular el conocido como concurso de acreedores exprés:
“4. También podrá acordarse la conclusión por insuficiencia de masa en el mismo auto de declaración de concurso cuando el juez aprecie de manera evidente que el patrimonio del concursado no será presumiblemente suficiente para la satisfacción de los previsibles créditos contra la masa del procedimiento ni es previsible el ejercicio de acción de reintegración, de impugnación o de responsabilidad de terceros.
Si el concursado fuera persona natural, el juez designará un administrador concursal que deberá liquidar los bienes existentes y pagar los créditos contra la masa siguiendo el orden del apartado 2. Una vez concluida la liquidación, el deudor podrá solicitar la exoneración del pasivo insatisfecho ante el juez del concurso. La tramitación de la solicitud, los requisitos para beneficiarse de la exoneración y sus efectos se regirán por lo dispuesto en el artículo 178 bis.
Contra este auto podrá interponerse recurso de apelación.”
El concurso de acreedores exprés es el que se declara y concluye en el mismo acto por insuficiencia de bienes de la empresa. No se nombra a un Administrador Concursal, la empresa se extingue de manera inmediata y tiene los mismos efectos que un concurso de acreedores ordinario.
Para que sea aplicable, tal y como se deduce del tenor literal del referido precepto, es necesario que no sólo que no haya suficiente activo realizable, también se analizarán las posibles responsabilidades concursales de la empresa. La tramitación exprés, se acuerda de oficio por el Juez de lo Mercantil que decidirá, a la vista de la información aportada, si procede activar este procedimiento excepcional.
Podrán beneficiarse de un concurso de acreedores exprés las empresas que estando en situación de insolvencia carezcan de patrimonio, o de tenerlo sea residual a efectos de liquidación. La inexistencia de bienes o de escaso valor vacía de contenido un procedimiento concursal, ya que es previsible que los gastos propios del concurso (tasas, Administrador Concursal, etc.) no sean atendidos.
Resulta ineficaz poner en marcha la maquinaria judicial de un concurso de acreedores cuando no hay bienes que liquidar. Si el objetivo principal de un procedimiento concursal es que los acreedores cobren, al no existir un mínimo de bienes desaparece su finalidad.
La buena fe del empresario es imprescindible para poder optar a esta figura; la LC establece que del análisis que hace el Juez del concurso, no sea “ni es previsible el ejercicio de acción de reintegración, de impugnación o de responsabilidad de terceros”. Así mismo, habrá que facilitar los suficientes elementos probatorios para acreditar que el administrador de la compañía ha sido diligente y que la situación de insolvencia se ha generado por una causa objetiva.
Los efectos de un concurso de acreedores exprés para un administrador social no difieren respecto a los de un concurso de acreedores ordinario, produciendo a grandes rasgos los siguientes efectos:
• Evita incurrir en responsabilidad por el estado de insolvencia, cumpliendo con la obligación legal de declarar concurso de acreedores.
• Agilización del procedimiento de insolvencia. Se evita un procedimiento judicial largo y tortuoso, compuesto por diferentes fases y que tiene su lógica para empresas con cierta estructura patrimonial.
• Descongestionamiento del sistema judicial. La conclusión de expedientes judiciales de manera rápida genera un ahorro de costes públicos y privados.
• Facilita el reciclaje de empresarios, no estigmatizándoles para el futuro.
Aunque la conclusión exprés, en ningún caso prejuzga la posibilidad de deducir contra los administradores de la sociedad acciones de responsabilidad, no procedería actuar contra éstos por el sólo hecho de la insolvencia y deudas no atendidas, no siendo imputables los supuestos de culpabilidad previstos en la Ley Concursal (164.2 y 165 LC).
Respecto a la interrupción de la prescripción de acciones contra la empresa, los socios, administradores, liquidadores y auditores de la empresa, se genera una ficción por el hecho de la extinción inmediata de la sociedad a pesar de mantenerse ciertos supuestos de responsabilidad.
Al igual que en un concurso ordinario procedería la paralización de ejecuciones, apremios administrativos o tributarios no pudiendo iniciarse nuevas. Los devengos de intereses quedarían suspendidos, salvo los correspondientes a créditos con garantía real y a los créditos salariales reconocidos. Estas últimas cuestiones son muy discutidas por el vacío que esta figura se genera.
El empresario podrá iniciar una nueva actividad empresarial sin problema alguno, al igual que ocurre cuando un concurso ordinario es calificado como fortuito. Respecto a los de derechos y obligaciones que la Ley Concursal y la Ley de Sociedades de Capital establecen a los administradores sociales estos se mantienen inalterados.
En González Seoane Abogados estamos a su disposición para resolver todas aquellas dudas que afecten a su negocio, como consecuencia de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. No dude en contactar con nosotros.
Efectos en los contratos de arrendamiento de local del R.D. de Estado de Alarma y crisis Covid-19. Repercusiones fiscales.
El arrendamiento de locales de negocio es una actividad económica en la que indudablemente se van a producir efectos por las medidas de confinamiento y cierre de establecimientos acordadas en el RD declarando el Estado de Alarma, especialmente en lo que se refiere al pago de la renta pactada o incluso a su suspensión o extinción.
Esta es una cuestión que no es baladí y tampoco sencilla de resolver y en la que por regla general habrá que estar al caso concreto.
Seguidamente se exponen algunas reflexiones o recomendaciones sobre cómo actuar:
1.- En principio habrá que estar a lo que se haya pactado en el contrato por si en el mismo hay alguna cláusula que prevea los efectos de una fuerza mayor sobre el mismo, tanto en lo referente a su extinción o al pago de la renta. Esto es poco probable pues es raro que en los contratos al uso se haya previsto esta eventualidad.
2.- No existe por el momento regulación legal expresa sobre esta problemática, siendo de la aplicación, en su caso, y en cada caso concreto, la doctrina jurisprudencial denominada “cláusula rebus sic stantibus” a la que más adelante se hará una breve referencia. En principio la decisión de dar por extinguido o suspender los efectos del contrato o modificar el importe del pago de la renta es una cuestión personal de cada uno que tendrá que valorar y negociar con la otra parte del contrato.
3.- Como quiera que las medidas acordadas en el R.D. declarando el estado de alarma solo tienen una duración inicial de quince días, prorrogada por otros quince posteriormente, y en el momento de escribir estas líneas, con anuncio de una nueva prórroga, hay que aconsejar que cualquier decisión que se adopte en principio y por prudencia hay que demorarla hasta ver si habrá nuevas prorrogas de esta situación, las concretas circunstancias de las mismas y por cuánto tiempo. Además, a la vista de la técnica legislativa adoptada por el gobierno en esta situación es probable que en un nuevo RD específico o de rectificación o aclaración de otros anteriores o en las normas complementarias del prorrogado se contemple alguna norma respeto de la situación aplicable a los contratos de arrendamientos de locales en los que se ejerzan actividades a las que se le aplica el cierre, en cuyo caso habrá que estar a lo que allí se disponga.
4.- Si se acuerda la prórroga de las medidas por un plazo de tiempo significativo, como así parece, habrá de negociarse con la otra parte alguna solución que sea razonable y que restablezca el equilibrio de las contraprestaciones mientras dure esta situación, pues de no llegarse a un acuerdo la solución puede ser incierta por mor de la aplicación de la ya citada doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus” que seguidamente se explica, y que en todo caso, tendrá que ser resuelta por los Juzgados y Tribunales en su momento.
La cláusula “rebus sic stantibus”: La doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus” (estando así las cosas), no cuenta con regulación normativa en nuestro derecho, siendo una creación jurisprudencial, pretende establecer un mecanismo de restablecimiento del equilibrio contractual de prestaciones (mediante la modificación del clausulado contractual por vía judicial) ante el advenimiento de circunstancias extraordinarias que rompan dicho equilibrio.
La doctrina “rebus sic stantibus” se desarrolló en España tras la finalización de la Guerra Civil y ha sido históricamente de aplicación excepcional y restringida, por cuanto que supone una excepción a principio “pacta sunt servanda” (lo pactado obliga) consagrado en varios preceptos de nuestro Código Civil y pilar fundamental la seguridad jurídica. En términos generales, los requisitos de aplicación de la doctrina rebus son los siguientes:
1.- Una alteración completamente desconectada de la voluntad de las partes.
2.- Un riesgo impredecible y naturaleza extraordinaria de las circunstancias.
3.- Que produzca una obligación/contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes o que supone la frustración del fin del contrato.
La doctrina “rebus sic stantibus” adquirió especial notoriedad en los años 2013 y 2014 a raíz de varias sentencias que consideraron o acordaron su aplicación a casos generados durante la crisis financiera global de finales de la pasada década y principios de la presente.
Sirva de ejemplo de lo anterior, la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2014, que aplica la cláusula “rebus sic stantibus” y ordena modificar el contrato de arrendamiento de un edificio hotelero en Valencia firmado por la cadena Accor con Residencia Ademuz el 25 de febrero de 1999 con una duración de 25 años. La sentencia consolidaba la doctrina del Tribunal Supremo sobre el régimen de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, que permite la revisión de un contrato cuando surgen circunstancias nuevas a las existentes en el momento de su firma y las prestaciones de algunas de las partes son excesivamente gravosas rompiendo el equilibrio económico del contrato. La Sala de lo Civil explicaba que el necesario ajuste de las instituciones a la realidad social ha producido en la actualidad un cambio progresivo de la concepción tradicional de la “rebus sic stantibus”, que tenía un marco de aplicación sumamente restrictivo. La resolución afirma que ahora se tiende a una aplicación normalizada de dicha figura y se declara “que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias“.
Nuestro Tribunal Supremo dio marcha atrás en relación con dicha jurisprudencia en los años subsiguientes. Merece la pena destacar, por su interés, la sentencia de 15 de enero de 2019, la cual, en relación con un supuesto donde una conocida compañía hotelera reclamaba (como petición subsidiaria) a su arrendador una rebaja de renta como consecuencia de la crisis, rechazó la aplicación de la cláusula rebus. Dicha sentencia negaba la “desaparición de la base del negocio porque sigue siendo posible el cumplimiento del contenido del contrato” (el arrendatario no se había visto imposibilitado de la explotación del hotel), y declaraba también que “la fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria”.
Lo más normal es que si se invoca por un arrendatario la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, el resultado debe conducir a una rebaja de la renta, pero no a una exoneración del pago de ésta, vía suspensión del contrato de arrendamiento. En principio, no tiene sentido cargar solamente sobre una de las partes contratantes los riesgos de una situación extraordinaria.
Otro ejemplo de aplicación de esta lo encontramos en la Sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, de 27 de mayo que resume la misma afirmando: “… como tiene declarado la jurisprudencia de esta Sala, esta cláusula de «rebus sic stantibus» para que pueda estimarse como sobreentendida en ciertos contratos, fundamentalmente en los de ejecución sucesiva en los que por el transcurso del tiempo puedan variar las condiciones de hecho tenidas en cuenta para contratar, no está recogida en nuestro ordenamiento civil, aunque entiende que puede ser apreciada por los Tribunales, siempre que se den circunstancias determinadas como ya señalaba la sentencia de 12 de junio de 1956 (criterio que se mantiene en sentencias más recientes como la de 15 de Noviembre de 2.000) para que se pueda pedir la revisión o resolución o hasta la suspensión de los contratos, a saber, que se trate de una alteración de los supuestos básicos del contrato, completamente extraordinaria, que origine una desproporción inusitada entre las recíprocas prestaciones de las partes y que no pudieron prever al contratar…”.
Normas de derecho positivo de posible aplicación analógica: Nos encontramos otras regulaciones que pueden aportar ciertos criterios de interpretación, como los contenidos en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prevé que cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna; siendo así que la suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Por su lado, el artículo 1575 del Código Civil, al prever determinadas reglas aplicables a los arrendamientos de predios rústicos, establece que el arrendatario tendrá derecho a rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos; entendiéndose por caso fortuito extraordinario el incendio, la guerra, la peste, la inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.
Es razonable prever que, en ausencia de una regulación contractual que haya establecido una específica distribución de los riesgos asociados a este tipo de eventualidades, observemos en próximas fechas un aumento considerable la litigiosidad de estos arrendamientos, especialmente, si este escenario excepcional se extiende en el tiempo, tal y como parece.
Tampoco podemos dejar de mencionar que la actual situación de emergencia no solo afecta a las relaciones jurídicas entre arrendadores y arrendatarios en la determinación de la renta, sino que, adicionalmente, existen otras múltiples consecuencias que habrán de revisarse caso a caso; tales como las implicaciones en los activos objeto de arrendamiento que hayan sido objeto de financiación o refinanciación (con sus eventuales garantías hipotecarias, pignoraticias, etc.) así como las derivadas de los contratos de seguro (tales como los seguros de pérdida de alquileres).
Repercusiones fiscales de los posibles acuerdos entre arrendador y arrendatario en las condiciones de los contratos: Aun cuando es probable que normativamente el Gobierno pueda adoptar algún acuerdo que afecte a los arrendamientos de locales en estos próximos días, resulta conveniente que nos planteemos las implicaciones a efectos de IVA que puedan tener las modificaciones que, a causa del Covid19, se puedan estar produciendo en las condiciones de los alquileres de inmuebles distintos de vivienda.
A nuestro juicio estas posibles repercusiones pueden ser las siguientes:
a) Suspensión del contrato de arrendamiento: Se suspende el contrato de arrendamiento y, en consecuencia, las obligaciones derivadas del mismo para ambas partes. Por tanto, se podría defender que no se produciría hecho imponible (no existiría prestación de servicios) y que no se devenga el Impuesto durante el periodo en suspensión.
b) Aplazamiento en el pago de la renta: Se aplaza el pago de las rentas acordando un nuevo calendario diferido de pagos. A diferencia de la opción anterior, el contrato no se suspende y, por lo tanto, el servicio seguiría prestándose, pero con una exigibilidad diferida en cuanto al pago de las rentas. En este caso, cabría defender que dicha modificación en la exigibilidad de las rentas supondría una modificación del devengo del Impuesto y, en consecuencia, el mismo no se devengaría durante el periodo en que el pago estuviera aplazado. Hay que tener en cuenta que el límite temporal que marca en este sentido la Ley del IVA es que la exigibilidad no puede establecerse con una periodicidad superior a un año natural; si así fuese, el devengo del Impuesto se produciría el 31 de diciembre por la parte proporcional.
c) Condonación del pago de la renta: Se condonan determinadas rentas derivadas del contrato de arrendamiento. Podría considerarse que la condonación de la renta supone la aplicación de un descuento por la totalidad de la misma y, en consecuencia, el Impuesto se devengaría sobre una base imponible igual a cero. Es muy probable, no obstante, que la Administración discutiera la aplicación de dicho criterio argumentando la existencia de un autoconsumo de servicios.
Todas estas alternativas pueden tener importantes implicaciones adicionales civiles/mercantiles y fiscales, por lo que es imprescindible que se consulte con el despacho antes de poner en práctica cualquiera de ellas.